茨木ジャーナル(いばジャル)に三島コーポレーションの記事が掲載されました♪ で三島コーポレーションの 住宅売買 と お部屋探し のお話が掲載されました。
賃貸の市場においての お部屋探しのお客様側にたつ不動産会社と、お部屋を貸すオーナー様側に立つ不動産会社があることは以前のこのBlogで触れました。
で、お部屋を貸す = お部屋を借りていただきたい という賃貸管理のスタッフは普段何をするのでしょうか？
その一部をご紹介したいと思います。
お部屋を借りていただくためには、お客様に気に入っていただかなければいけません。
エントランスが散らかっていたり、ポストからチラシが溢れかえっていたり、ホコリだらけの自転車が山積みになっていたり、掲示板には10年前の真っ茶色なお知らせが斜めになって貼ってあったり…って、住みたいと思う人はいませんよね？
そのために、オーナー様毎の担当者は、所有されているマンションの巡回業務が大切な仕事になるのです。
また、空室があるので一日でも早く新しい方を迎え入れたい！という場合は空室内の巡回や内装工事手配なども必要になりますので、常に忙しいです。
共用部の巡回について … 空室があってもなくても大切です！
■ 集合ポスト回収
集合ポストのチラシ回収 ※前入居者への私信は回収して連絡します。大量のチラシやピザのメニュー表などを見るたびに、エコじゃないなぁ…と感じます。
■ 植栽チェック
植栽の伸びには困ります。毎週/毎月の剪定作業ができるマンションばかりではありませんので、剪定作業を行うタイミングを見極めることが大切です。
蜂や
カラスが巣を作っていないかなどもチェックポイントです。
■ ゴミ置き場チェック
ゴミ置き場をチェックして、曜日を守った正しい使用方法が守られているか、不法投棄がないかなどをチェックします。
■ 管球チェック
夕方以降巡回したときには共用部の電灯も要チェックです。切れるタイミングもあるため、入居者さんから管球切れの連絡をいただいた際は早急に交換を行います。
■ 掲示板作業
入居者の皆さんへの連絡は掲示板を活用しています。読みやすい文章で、目につくように掲示します。古すぎるものは撤去または作り直しです。
■ ゴミ拾い作業
週数回の定期清掃は専門業者さんにお任せしていますが、巡回時に見えているゴミはしっかり回収します。結構落ちていることが多いことや、少なくなったとはいえタバコのポイ捨てに心を痛めます。
■ 駐輪場整理
駐輪場がちゃんと整理されているかをチェックします。パンクしたまま放置されている自転車などは廃棄を促します。駅が近い物件では外部からの勝手駐輪が担当の頭を悩ませます。
空室がある場合の室内巡回について … ぜひ内見に来てお部屋をご覧ください！
■ ブレーカーで電源ON
部屋に入るときはブレーカーをONにします。退室する場合は当然OFFにします。ただし、冬場に冷え込みがきつくなると想定される場合は、給湯器が壊れないように プレーカーをONにしたままにする場合があります。
背が低いと届かないことがあって困るスタッフもいます。自分専用のルーツを持つ場合も(笑)。
※主に女性スタッフなど
■ 室内換気
窓を全て空けて室内の空気を入れ換えます。夏は早く開けないと暑くて死んじゃいますが、冬は寒くて開けたくないと思ってしまいます。
閉めて施錠するする際は、網戸も左右どちらかにちゃんと寄せるように気をつけます。
中途半端だと、ガラス越しの網戸がだらしない印象を内見に来た方に与えてしまうからです。
■ 水出し
排水口からクサい臭いが室内に入っていこないようにする作業です。そんなに水の量は必要ないため、台所→風呂→洗面→トイレの順で軽く水栓を開いて水を出し、同じ順番で水栓を閉めていきます。
洗濯機を置くための洗濯パンだけは、水栓を開けると高さがあるため水が飛び散ってしまいますので、ペットボトルなどを使って、そっと排水口に水を流します。
※茨木市や高槻市は水道を閉栓手続きしても水は出ます。島本町は物理的に手動メータを回収され水は一切使用できなくなるのでペットボトルが大活躍です(泣)。
■ 内装工事の事前チェック
内装施工会社に依頼した見積書を基に、施工の必要のない軽微なものを省略したり、修繕方法に疑問があれば確認します。オーナー様に代わり次の入居者様が快適な生活ができるように考えつつ、かつ過剰な修繕によってオーナー様の費用負担が大きくなり過ぎないように気を使いながらチェックをします。
景気の良かった昔は、内装工事はお部屋のお申し込みを頂いてから着手するという方が多数いらっしゃいました。空室が永くなると畳が変色してしまうから…ということなどが主な理由でしょうか。
現在では、そのお考えを変えないオーナー様の物件は空室が埋まりにくくなっています。
なぜか？
当社加盟のアパマンショップを筆頭にお部屋探しをお手伝いする仲介会社が多数ありますが、共通するのは室内の画像を大量に掲載することなのです。
インターネットを利用するお客様は、写真掲載が多い物件が良心的であると捉えるようです。
そのため、内装していない→室内写真が撮影できない→画像がネット掲載できない→お客様から無視される→申し込みがないから内装工事がされない…という悪循環となってしまうわけです。
分かっている管理会社は、『 オーナー様了承のうえで可能な限り早く内装工事を進めて、内装工事完了後のお部屋を仲介会社の皆さんに撮影してもらう 』 という流れを実現できているのです。
さらには、テレビやネットなどで不動産のトラブルなどが取り上げられることも増えています。
そのためか、『ご入居日までに内装工事は終了しておきます。』という説明を信じてもらえない場合があるようです。客さんからすれば信じなければいけない道理もありませんし。
お客様自身の「本当に内装工事をしてくれるのか？」といった根本的な疑いもあるようですが、仲介会社としても「床のタバコの焦げ跡は貼り替えてくれるって言っていたものがそのまま引き渡された！」などのトラブルを避ける傾向にあるという事情もあります。
賃貸市場においての 「現状有姿」という言葉は重要です。
内装さえ完了していれば、その現状を見てお客様は判断するので間違いはありません。
オーナー様は「内見時とクロスの色が違う！」なんて言われるそれはありませんし、お客様も後は荷物を入れるだけの現状を見て良し悪しが判断できるので、とても良いことだと思うのですが。
冒頭で お部屋を貸すオーナー様側に立つ賃貸管理 と書きましたが、実はオーナー様のことばかりではなく、ご入居中またはご入居されようとしているお客様のことも考えて日々業務に取り組んでいるのです♪
日々頑張って参ります！
(賃貸管理部 一同)
===========================================
三島コーポレーション 賃貸管理部 賃貸管理課
大阪府茨木市駅前三丁目2番2号 晃永ビル3F
TEL: 072-625-2686 FAX: 072-622-7800
mail: pm@mishima-corp.co.jp
https://mishima-corp.co.jp/business/kanri/pm/
===========================================
